Как продажа залоговой недвижимости влияет на кредитные обязательства

Оформление недвижимости в качестве залога по кредитным обязательствам увеличивает шансы на получение нужной суммы на более выгодных условиях. Но займ под залог недвижимости имеет длительный срок погашения из-за большой суммы долга, и за это время у заемщика могут измениться финансовые условия или планы на квартиру, которая оформления в качестве обеспечения. Когда платить становится трудно или потребность в недвижимости отпала, выходом из положения может стать реализация предмета залога.

Независимо от того, оформляет заемщик ипотеку или кредит на любые цели с передачей в залог недвижимого имущества, правоотношения сторон определяет ФЗ № 102 от 1998.

Согласно последнему с целью обеспечения кредитного обязательства заемщик передает в залог финансовой организации принадлежащий ему, либо приобретенный на полученные кредитором средства, объект недвижимости. В результате на переданный объект накладывается обременение, которое может быть снято не ранее, чем заемщик исполнит взятые на себя обязательства в полном объеме, то есть выплатит всю сумму кредита и начисленные на нее проценты.

Как следует из содержания ст. 37 вышеуказанного ФЗ, залоговая недвижимость может быть реализована посредством передачи в дар, продажи, обмена либо внесения в качестве вклада или взноса только при условии получения согласия кредитора. Исключение составляют лишь случаи, когда договором предусмотрены иные условия.

Продажа залоговой недвижимости осуществляется одним из следующих способов:

• реализация объекта с параллельным погашением задолженности
• продажа с досрочным погашением кредита за счет средств покупателя
• реализация предмета залога вместе с задолженностью
• продажа по договору цессии (уступки прав)
• обращение взыскания на предмет залога по инициативе кредитора с последующей реализацией объекта недвижимости.

В зависимости от схемы продажи пакет документов, который понадобится кредитору, будет отличаться. Примерный перечень включает:

• заявление заемщика о продаже залоговой недвижимости
• согласие на обработку данных
• паспорт, ИНН, СНИЛС заемщика (или всех заемщиков)
• договор кредитования
• выписка из ЕГРН
• нотариально удостоверенное согласие супруга заемщика на отчуждение недвижимости
• отчет об оценке
• разрешение ОПП, если у заемщика есть несовершеннолетние дети, а недвижимость приобреталась с привлечением средств маткапитала
• документ об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ
• иные документы по требованию кредитора.

В ряде случаев банк, выдавший кредит под залог квартиры, он же залогодержатель, может отказать заемщику в продаже предмета залога, в частности, если:

• вырученных от продажи средств не хватит для закрытия долга, а заемщик самостоятельно не сможет погасить остаток
• ОПП отказал в выдаче разрешения на продажу недвижимости
• отсутствует нотариально оформленное согласие супруга
• участник сделки отказал в продаже залога
• возбуждено дело о банкротстве в отношении заемщика или его супруга
• недвижимость входит в состав наследственной массы, а изменений в составе заемщиков нет.

Классическая схема реализации предмета залога предполагает участие кредитора, который может сам находить покупателя на недвижимость и выступает одной из сторон трехсторонней сделки. В результате подписания трехстороннего договора заемщик (продавец) освобождается от ипотечного долга, кредитор получает остаток задолженности и проценты, а покупатель приобретает интересующий его объект. Если цена, за которую продается предмет залога, окажется больше величины остатка долга, заемщик сможет получить разницу.

Такие сделки заключаются с открытием 2 банковских ячеек, в одну из которых помещается сумма, равная остатку задолженности перед банком, а во вторую сумма, составляющая разницу между ценой продажи и остатком долга. Как только договор будет подписан и зарегистрирован, а обременение снято, продавец (заемщик) сможет получить на руки денежную разницу.

С поступлением средств покупателя банку, долговое обязательство заемщика-продавца погашается, и он освобождается от кредитного бремени. При этом если остается разница между ценой продажи и суммой задолженности, заемщик получает доход от сделки.

В том случае, когда кредитор соглашается на сделку, но перечисленной покупателем суммы недостаточно для закрытия всего долга, с заемщика не снимаются долговые обязательства. Он так же должен продолжать выплачивать кредит. Долг будет уменьшен на сумму, вырученную за продажу залоговой недвижимости. Если финансовое положение заемщика затруднительное, он может прибегнуть к процедуре реструктуризации либо рефинансирования кредита.