Налог на сдачу квартиры в аренду: какой выгоднее (на примере)

Эксперты отмечают устойчивую тенденцию к легализации доходов от сдачи жилья в аренду: число зарегистрированных налогоплательщиков, декларирующих доходы, получаемые от квартиросъемщиков, увеличилось более чем на 40%. Эти данные свидетельствуют о том, что все больше граждан осознают важность соблюдения налогового законодательства и стремятся легализовать свою деятельность.

Однако, несмотря на рост правовой грамотности, многие арендодатели сталкиваются с вопросом – как платить налог на сдачу квартиры выгоднее всего. А чтобы определиться, необходимо проанализировать доступные гражданам, сдающим жилье в аренду, действующие режимы налогообложения.

Если наймодатель не регистрирует никакой статус и просто подает налоговую декларацию раз в год, ставка налога для него составляет 13%. С 2025 года для тех, кто зарабатывает более 2,4 млн рублей в год, ставка повышается до 15%. Если же доход превышает 5 млн рублей, то на сумму сверх этого лимита применяется ставка 18%.

Декларация подаётся до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля. При этом важно помнить, что даже если вы не зарегистрировали договор аренды, обязанность по уплате налога всё равно сохраняется.

Этот режим предполагает минимальную отчётность и удобство использования – вся работа с налогами происходит через мобильное приложение «Мой налог».

Ставка налога составляет всего 4%, если наниматель – гражданин, и 6%, если юридическое лицо. Однако важно учитывать, что общий годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн. рублей.

Для зарегистрированных впервые самозанятых предусмотрен налоговый вычет в размере до 10 000 рублей, что ещё больше снижает налоговую нагрузку в самом начале.

Если сдача недвижимости в аренду рассматривается как полноценный бизнес, целесообразнее зарегистрировать ИП и выбрать подходящую систему налогообложения.

Чаще всего для налога на доход от сдачи квартиры выбирают УСН. Здесь у предпринимателя есть возможность выбрать объект налогообложения – либо «доходы» (ставка 6%), либо «доходы минус расходы» (ставка 15%).

Важно! При этом ИП обязан уплачивать страховые взносы, которые в 2025 году составляют 53 658 рублей.

Также уплачивается 1 % от суммы дохода, превышающей 300 000 рублей в год. Отчётность по УСН сдаётся раз в год.

Ещё один вариант для ИП – патентная система налогообложения (ПСН). При этом налог рассчитывается не на основе дохода, а заменяется фиксированной стоимостью патента, которая зависит от региона и вида деятельности. Плюс в том, что патент освобождает от необходимости сдавать декларации и самостоятельно рассчитывать налог. При этом страховые взносы ИП по-прежнему остаются обязательными.

Патент можно оформить на срок до 12 месяцев, но при оформлении придется заплатить налог авансом, вне зависимости от потенциального дохода.

Для расчета возьмем: квартиру, за которую собственник получает «чистыми» 40 000 руб./мес. Годовой доход: 480 000 руб.

Налог на доход от сдачи квартиры будет следующим:

1. НДФЛ:
Ставка: 13%
Налог: 480 000 × 13% = 62 400 руб.

2. Самозанятость:
Ставка: 4%
Налог: 480 000 × 4% = 19 200 руб.

3. УСН (доходы):
Ставка: 6%
Налог: 480 000 × 6% = 28 800 руб.
Взносы: 53 658 руб.
Итого: 82 458 руб.

4. ПСН:
Примерная стоимость патента (для расчета взята квартира 40 м2 в Москве): 45 000 руб.
Взносы: 53 658 руб.
Итого: 98 658 руб.

Вывод: самый выгодный режим при сдаче одной квартиры с доходом 40 тыс. рублей в месяц – самозанятость.

А если у человека 4 квартиры, которые он сдает посуточно, доход каждой 75000 рублей, что в общем 300000 рублей в месяц, а в год 3,6 млн. рублей, то налог на сдачу квартиры по самозанятости уже не подойдет, поскольку лимит по доходу 2,4 млн. рублей в год.

Налог будет следующим:

1. НДФЛ:
Ставка: 15%
Налог: 3,6 млн. рублей × 15% = 540000 руб.

2. УСН (доходы):
Ставка: 6%
Налог: 3,6 млн. рублей × 6% = 28 800 руб.
Взносы: 53 658 руб.
Итого: 269 658 руб.

3. ПСН:
Стоимость патента (для расчета взяты 4 квартиры по 40 м2, т.е общей площадью 160 м2 в Москве): 220 700 руб.
Взносы: 53 658 руб.
Итого: 274 358 руб.

Таким образом, выбор налогового режима напрямую зависит от величины дохода, готовности вести отчетность и долгосрочных планов. Для большинства частных арендодателей наиболее выгодным и удобным вариантом является статус самозанятого. Но если в собственности несколько объектов или в планах развивать арендный бизнес, регистрация в качестве ИП с применением УСН или патента может быть более целесообразной. Важно помнить, что неуплата налогов на сдачу квартиры чревата штрафами, поэтому лучше сразу выбрать подходящий режим и соблюдать закон.